HUD Anti-Flipping Kuralı Ev Alıcılarını Nasıl Korur?

Mayıs 2003'te ABD Bakanlığı Konut ve Kentsel Gelişim (HUD) federal düzenleme potansiyel homebuyers tarafından sigortalı ev ipotek "çevirme" süreci ile ilişkili potansiyel yırtıcı kredi uygulamalarından korumak için tasarlanmıştır Federal Konut İdaresi (FHA).

HUD Sekreteri Mel Martinez, kural sayesinde, ev sahipleri “vicdansız uygulamalardan korunduğundan emin olabilirler” dedi. Basın açıklamasında “Bu son kural, yıkıcı kredi uygulamalarını ortadan kaldırma çabalarımızda önemli bir adımdır” dedi.

Özünde, "saygısızlık" bir tür Emlak yatırımcının konut veya mülk satın alması ya da sadece kâr amacıyla yeniden satılması amacıyla yatırım stratejisi. Yatırımcının kârı, yükselen konut piyasası, tadilat ve mülkte yapılan sermaye iyileştirmeleri veya her ikisinin bir sonucu olarak ortaya çıkacak gelecekteki satış fiyatlarının artmasıyla elde edilir. Tersine çevirme stratejisini kullanan yatırımcılar, konut piyasasındaki düşüşler sırasında fiyat amortismanı nedeniyle finansal kayıplara maruz kalmaktadır.

Ev "saygısızlık" bir mülk yapay olarak büyük bir kar için yeniden satıldığında küfürlü bir uygulama haline gelir satıcı tarafından satın alındıktan hemen sonra şişirilen fiyat Emlak. HUD'a göre, yırtıcı borçlanma, şüpheli olmayan ev sahipleri ya çok daha yüksek bir fiyat ödediğinde gerçekleşir adil piyasa değerinden veya haksız şekilde şişirilmiş faiz oranlarında, kapanış maliyetlerinde veya her ikisi de.

Bu durumda “ters çevirme” terimi, finansal açıdan sıkıntılı bir durumun satın alınması için tamamen yasal ve etik uygulamalarla karıştırılmamalıdır. yıkık ev, gerçeğe uygun piyasa değerini gerçekten yükseltmek için kapsamlı “ter eşitliği” iyileştirmeleri yapmak ve daha sonra kar için satmak.

HUD’nın yönetmeliği uyarınca, FR-4615 HUD’nın Tek Aile İpotek Sigortası Programlarında Mülkiyet Şerhinin Yasaklanması, ”dedi. Buna ek olarak, FHA'nın çevrilmiş evleri satmaya çalışan kişilerin evin değerlenen adil piyasa değerinin gerçekten arttığını kanıtlayan ek belgeler önemli ölçüde. Başka bir deyişle, satıştan elde ettikleri kârın haklı olduğunu kanıtlayın.

Sadece kayıt sahibi, kredi için FHA ipotek sigortası alacak bir kişiye ev satabilir; homebuyer'ın yırtıcı uygulamaların kurbanı olduğu tespit edildiğinde sık sık gözlenen bir prosedür olan satış sözleşmesinin herhangi bir satışını veya görevlendirilmesini içermeyebilir.

• Satın alımdan 90 gün veya daha kısa bir süre sonra gerçekleşen yeniden satışlar, bir ipoteğin FHA tarafından sigortalanması için uygun olmayacaktır. FHA'nın analizi, yırtıcı kredilendirmenin en acımasız örnekleri arasında, çok kısa bir zaman dilimi içinde, genellikle günler içinde meydana gelen "ters çevrmeler" üzerinde olduğunu ortaya koymuştur. Böylece, "hızlı döndürmeler" ortadan kaldırılacaktır.
• 91 ve 180 gün arasında gerçekleşen yeniden satışlar, borç verenin kurulan yeniden satış yüzdesi eşiğine dayalı bağımsız bir değerleme uzmanından ek değerlendirme FHA tarafından; bu eşik, yasal rehabilitasyon çabalarını olumsuz etkilemeyecek şekilde nispeten yüksek olacaktır, ancak hala vicdansız satıcıları, borç verenleri ve değerleme uzmanlarını mülkleri ve dolandırıcılığı tersine çevirmeye çalışmaktan caydırmak Ev alıcıları. Borç verenler, artan değerin mülkün rehabilitasyonunun bir sonucu olduğunu da kanıtlayabilir.
• 90 gün ile bir yıl arasında gerçekleşen yeniden satışlar, borç verenin ek temin edeceği şartına tabi olacaktır. HUD'nin mülk saygısızlığını bir özellik olarak tanımladığı durumlara veya konumlara yönelik değeri destekleyen belgeler sorun. Bu otorite, yukarıda belirtilen 90-180 gün için belirlenen daha yüksek beklenen eşiğin yerini alacaktır. FHA belirli bir alanda önemli istismarın meydana gelebileceğini belirlediğinde çağrılır yerellik.

FHA, mülkün feragat etmesine izin verecektir:

• bir işveren ya da yer değiştirme kurumu tarafından bir çalışanın taşınmasıyla bağlantılı olarak edinilen mülkler;
• HUD tarafından rehine alınmış, bankalara ait mülkün yeniden satışı gayrimenkule ait (REO) program;
• diğer ABD devlet kurumları tarafından mülk satışı;
• HUD tarafından tek aile mülklerini yeniden satış kısıtlamaları ile indirimli olarak satın almak üzere onaylanan kâr amacı gütmeyen kuruluşlar tarafından mülklerin satışı;
• satıcı tarafından miras yoluyla edinilen mülklerin satışı;
• devlet ve federal tüzükte bulunan finansal kuruluşlar ve Devlet Sponsorlu İşletmeler tarafından mülk satışı;
• yerel ve eyalet devlet kurumları tarafından mülk satışı; ve
• içindeki mülk satışları Cumhurbaşkanlığı Olarak Beyan Edilen Başlıca Afet Alanları (PDMDA), ancak HUD'den bir istisna bildirimi yayınlandığında.

Yukarıdaki kısıtlamalar, FHA sigortalı finansmanı kullanmayı planlayan bir borçlu için yeni inşa edilmiş bir ev satan veya bir ev inşa eden inşaatçılar için geçerli değildir.